Hvad er fremleje

Fremleje og hvornår er fremleje en mulighed

En lejer kan i visse tilfælde overdrage sin ret ifølge en lejeaftale. Så tager lejer udlejerkasketten på og bliver fremlejegiver. Lejeloven gælder principielt også fuldt ud for fremlejeforhold, men en fremlejetager kan ikke opnå bedre ret end fremlejegiver, hvilket i visse situationer giver en ringere stilling.

Der findes to hjemler til fremleje:

Lovfastsat fremlejeret
Aftalemæssig fremlejeret

Der skelnes samtidig mellem:

Delvis fremleje – op til halvdelen af lejemålets beboelsesrum
Fuld fremleje

Den lovfastsatte fremlejeret giver inden for klart beskrevne og relativt smalle grænser lejer mulighed for at overdrage sin lejeret til andre. Aftaler lejer i stedet fremlejeret med udlejer – i videre udstrækning end efter loven – så optegner vilkårene i aftalen grænserne.

Nogle lejeaftaler forbyder kategorisk fremleje, men lejer må altid fremleje i den udstrækning, loven tillader det, eftersom reglerne herom er ufravigelige.

Ulovlig fremleje

Som fremlejetager kan man støde ind i, at fremlejegiver har rådet udenfor sin ret. Udlejer kan i den situation forlange, at fremlejegiver skaffer sig af med fremlejetager – og ellers foretage ophævelse.
En ophævelse af fremlejegivers lejeaftale rammer også fremlejetager, netop fordi fremlejetager ikke har bedre ret end fremlejegiver. Med andre ord ryger begge parter ud.

I det juridiske forhold mellem fremlejegiver og fremlejetager er ulovlig fremleje kontraktbrud.

Fremlejetager kan i princippet holde fast i sin lejeret som aftalen med fremlejegiver tegner den.

Fremlejetager kan ikke opsige eller ophæve aftalen med henvisning til udlejers krav, men er hovedlejeforholdet ophævet, nytter indvendinger ikke. I stedet må fremlejetager ophæve sin aftale med fremlejegiver og eventuelt forlange erstatning.

Der er god grund til at sikre sig, at fremlejemålet nyder udlejers godkendelse, eller at lovbetingelserne i det mindste er opfyldte.

Selve fremlejeaftalen

Aftalen og vilkårene heri mellem udlejer og lejer gælder ikke automatisk også for et fremlejeforhold. Der skal indgås en særskilt aftale.
Loven fastslår, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, at og udlejer skal have en kopi.

Når fremlejegiver kræver overleje

Det ses at fremlejegiver forlanger en højere leje hos fremlejetager end den leje, vedkommende selv betaler.

Er der tale om en almen bolig (boligforening) udtaler almenloven klart, at lejer ikke må betinge sig en højere leje ved fremleje end den, vedkommende selv betaler. Overtrædelse kan føre til ophævelse.

I forholdet mellem lejeren og fremlejetager gælder reglerne i leje- og boligreguleringsloven. Med andre ord må man angribe ulovlig overleje efter reglerne om lejefastsættelse, hvorved som udgangspunkt forudsættes, at den leje, som er aftalt i hovedlejeforholdet, er den korrekte efter lovreglerne.

Lejeloven § 7 – beskyttelse af lejers krav

Fremlejetagere oplever den forringelse af deres stilling der består i, at deres udlejer ikke er ejer af ejendommen. Det indebærer, at fremlejetagers krav ikke nyder beskyttelse efter LL § 7 – en bestemmelse som fastslår, at udlejerpligterne, herunder tilbagebetalingsforpligtelser, følger den til enhver tid værende ejer.

Man har altså kun fremlejegiver at holde sig til.