Kan min udlejer opsige mig?

Udlejer kan kun opsige i ret få tilfælde

Beskyttelse mod opsigelse er lejelovgivningens grundlov. Hvis lejere ikke var beskyttet imod opsigelse, ville resten af lejelovgivningen være uden værdi. Sådan har det været, siden lejelov og tyendelov under 1. verdenskrig blev adskilt fra hinanden.

Det er ikke i en lejekontrakt muligt at lave aftaler, der krænker en lejers beskyttelse mod opsigelse, som den er beskrevet i loven. Var det muligt ville det blive aftalt ofte – og opsigelsesbeskyttelsen ville forsvinde.

Lejere er derfor som udgangspunkt beskyttet mod opsigelse. Der findes dog nogle få undtagelser der står i lejelovens §§ 170 og fremefter. Undtagelserne gælder lejere i værelser, der er en del af ejers egen bolig og lejere i tofamilieshuse, hvor ejer selv bor i den anden bolig. Hertil kommer de tilfælde, hvor ejeren selv ønsker at overtage en bolig.

For værelser, der er en del af ejers egen bolig – f.eks. et værelse i en kælder i et parcelhus kan en lejer opsiges med en måneds varsel, – og formkravene er uklare – derfor er det den mest usikre måde at bo til leje på.

Hvis ejer selv vil overtage et lejemål, kan lejer opsiges med et års varsel. Det gælder også et lejemål, hvis ejer bor i den anden af to boliger i et tofamilieshus. Men udover det kan en ejer meget sjældent opsige en lejer.

Betingelsen for, at en ejer selv kan overtage en bolig er, at ejer er en person – et ApS eller et A/S kan ikke flytte ind i en bolig. Og det skal være ejer i egen person, – ikke en søn, datter, moster eller bekendt. Opsigelsen skal være skriftlig og indeholde en oplysning om, at lejer kan gøre indsigelse indenfor 6 uger, for at den overhovedet er gyldig. Hvis årsagen til opsigelsen er, at udlejer selv ønsker at bebo det lejede, skal dette også fremgå af opsigelsen.

Ejer kan kun opsige i særlige tilfælde

Der findes i særlige tilfælde flere muligheder for opsigelse. Hvis lejer overtræder husorden, ved ombygning og nedrivning eller særligt når en lejer har været vicevært for ejer. I alle tilfælde er varslet 3 måneder. Opsigelsen skal også her være skriftlig, og det skal fremgå, at lejer kan gøre indsigelse indenfor 6 uger. Grunden til opsigelsen skal også være oplyst.

Gør en lejer indsigelse (bevisligt mod kvittering eller anbefalet brev), gælder opsigelsen kun, hvis udlejer kan få den godkendt ved en domstol. En indsigelse mod en opsigelse stiller ikke store krav til udformningen, men kan betyde, at sagen kommer for retten.

Er der gjort bevislig indsigelse, så gælder indsigelsen. Den kunne se sådan ud:

Ejernavn + adresse Sted + dato

Du har den (dato) sendt mig en opsigelse. Den gør jeg hermed indsigelse imod, da jeg ikke finder den rimelig.

Med venlig hilsen
Navn + adresse

Der er ikke krav til, at lejer skal begrunde indsigelsen. Man kan gøre det, men det er ikke et krav.

Det rigtigt vigtige er, at man skal kunne bevise, at man har gjort det. Og vær meget opmærksom på, at en indsigelse pr. mail ikke gælder, når det handler om en opsigelse fra udlejers side. Det er der en del, der tager fejl af, og det er også noget modsætningsfyldt, når vi ellers er blevet vandt til, at alt foregår digitalt.

Opsigelse af lejer er ikke det samme som ophævelse. Der findes særlige regler for ophævelse i lejelovens § 182. Det handler kort fortalt om den situation hvor en lejer ikke betaler husleje – eller groft forsømmer andre pligter som lejer.

Ophævelse betyder at et lejemål ophører straks, hvilket dog ikke betyder, at ejer selv fysisk må udsætte en lejer. En ophævelse skal først prøves i Fogedretten, hvis lejer ikke slev mener, at lejer skal flytte.