Danske Lejeres vurdering af lejelovsændringer i 2020
Om de ændringer, der skete i lejeloven gældende efter 1. juli 2020
Det var dramatisk, da det i foråret 2020 lykkedes at få vedtaget mindre ændringer af lejelovgivningen, der skulle gribe ind overfor udenlandske kapitalfondes aktiviteter på boligmarkedet i de største byer.
Små forandringer for lejerne og ikke 100 % positive
Målet var at begrænse unødige høj fordyrelser af lejen ved brug af daværende boligreguleringslovs § 5.2. (senere fra 2022 lejelovens § 19.2 – anvendt nedenfor i teksten) Men bestemmelsen blev ikke fjernet.
Den forvrider fortsat incitamenterne i lejeboligsektoren væk fra at se ejendommene som helhed og ned til at enkelmodernisere lejemål for at opnå en voldsom mergevinst ved at løfte lejen væk fra en sammenhæng med udgifterne.
Den har den effekt, at lejen i de største byer fordyres unødigt. Det er så at sige en lotterigevinst ved at eje i storbyerne. Udenfor de større byer har bestemmelsen kun begrænset skadevirkning, den bruges, men uden de samme uhyrlige mergevinster til følge.
De fleste ændringer for brugen af reglen gælder kun de lejemål, der ikke tidligere har været udlejet efter bestemmelsen.
Blandt det positive lovsændringer i 2020 var:
- at energimærkningen nu skal være på niveau C før der første gang kan udlejes efter § 19.2 . Noget der så til gengæld vil kunne føre til sager om kvaliteten af disse mærkninger. Der vil være et heftigt incitament for at skønmale, der hvor det er svært at nå til niveau C.
- at en ny ejer ikke kan bruge § 19.2 reglen de første 5 år efter et køb. Men reglerne for, hvornår der er sket et ejerskifte – forklaret som et kontrolskifte – er komplicerede. Jurister udtaler, at huslejenævnene næppe har kompetencen, der hvor ejerskiftet ikke er åbenlyst tydelig. Og reglen har ingen virkning, der hvor f.eks. Blackstone allerede har købt en ejendom. Det er kun fremadrettet ved nye ejerskifter.
- at huslejenævnene skal se et lejemål før en udlejer kan foretage en ny § 19.2 istandsættelse/modernisering. Men det sker uden, at huslejenævnene skal høre fra andre end udlejer. De første erfaringer med bestemmelsen viser, at der kun sker kun få afvisninger.
- at der justeres på hvilke sammenligningslejemål Boligretterne skal prioritere, så huslejenævnenes vurderinger tillægges større værdi.
- at der ikke kan sættes en leje over det lejedes værdi, når der tales om nye lejeaftaler efter § 19.2 aftaler.
Den sidste handler om, at udlejere gerne må sætte en leje lidt højere end lejeværdien, hvis det ikke er væsentligt højere. Og den regel gælder fortsat for alle lejeværdisager undtagen nye lejekontrakter, hvor der udlejes efter § 19.2.
At fjerne henvisningen til væsentlighed fra en del lejeaftaler er en lille forbedring. Men det enorme markedspres – og udlejernes ressourcer, når det handler om at fremlægge sammenligningslejemål, er langt større end de ressourcer, som de står overfor.
Generelle ændringer i lejelovgivningen
Blandt det klart negative er de ekstremt komplicerede regler, der at sat op for at forhindre udlejere i at tilbyde lejere penge for at flytte. Det så udlejerne knapt tør indgå på det, selv hvis lejere rejser spørgsmålet.
Vi er helt med på, at lejere ikke skal kunne bondefanges ved at de, for alt for beskedne beløb, lokkes og trues ud af en lejlighed. Men som en meget kompetent dommer og nævnsformand sagde ved et lejeretsarrangement:
”der er mange måder at chikanere lejere ud på.”
Der vil forsat være mange tilfælde, hvor lejere chikaneres ud. Man har blot sikret, at der ikke indgår, at nogen af dem har udsigt til at få et pengebeløb i den forbindelse.
En fornuftig bestemmelse på dette felt var mulighed for en hård straf for chikane i alle dets former – ikke et stop for, at der kan laves fraflytningsaftaler – der indeholder pengebeløb. Det har hidtil fungeret rimeligt, der hvor lejer er velrepræsenteret rådgivningsmæssigt før indgåelse af aftale.
Nu belønner man i stedet opfindsomhederne ved andre former for pres og chikane.
To ændringer fra 2020, som vi bifalder
Udlejer skal fremover oplyse de andre lejere, hvis de taber eller kun delvist vinder en sag i huslejenævnet.
Får en lejer f. eks. lejen nedsat, så skal de andre lejere vide det. Er der en beboerrepræsentation, skal ejer kun orientere den. Det sidste er også rigtigt fint, da det øger udlejers interesse i, at der er en beboerrepræsentation. Det er jo lettere kun at skulle sende til dem – fremfor at skulle udsende til alle lejere.
Og så den måske vigtigste generelle ændring. Huslejenævnene kunne indtil den 1. juli 2020 pålægge en udlejer der tabte en sag 100 % i huslejenævnet et gebyr på 2.180 kr. Det blev fra juli 2020 hævet til 6.000 kr.
Det koster således en udlejer, hvis denne grundløst stiller sig på et forkert standpunkt.
Vi så nyligt det ske i en sag, hvor udlejer uberettiget havde tilbageholdt præcist 6.000 kr. af en fraflyttet lejers depositum. Der endte det med, at han skulle betale 6.000 kr. til lejer og andre 6.000 kr. til huslejenævnet.
Den regel vil vi fokuserer på, ved i så høj grad som muligt at være præcise i vores indbringelser. Det vil øge chancen for, at udlejere giver sig, der hvor de bør – før de risikere udgiften på de ekstra 6.000 kr.
Begrænser omdannelsen af lejemål til § 19.2 perifert
Der blev fra juli til oktober 2020 indbragt 273 sager for huslejenævnene i København om forhåndsgodkendelse af en fremtidig § 5.2. udlejning. Sager hvor nævnet skal nikke, før udlejer kunne gå i gang med istandsætte et tomt lejemål for senere at leje ud langt dyrere.
171 af disse sager er afgjort. 14 af dem bortfaldt, man kan forestille sig, at der var ejere, der selv opgav. Ejerne tabte dertil 8, der er endeligt afgjort – og yderligere 5, som er anket til Ankenævnet. Resten er godkendt.
Kilde: Oplæg ved huslejenævnsekretariatet i København 3. november 2020 i Dansk Selskab for Boligret (find her: https://www.dsboligret.dk/ )